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El viernes pasado en un foro de fiscalidad alguien preguntaba por este asunto. Precisamente había estado con un caso parecido unos días antes y como ayer estaba aburrido viendo llover contesté, después me di cuenta que podía usar mi respuesta para el blog que tengo algo abandonado,  así que aquí lo pongo y lo amplío un poco.

opcion

Decía allí (en el foro) que, la fiscalidad del alquiler con opción a compra es un poco engorrosa ya que al menos hay que “deconstruirla” en tres partes, y HAY que tener en cuenta las estipulaciones y cláusulas del propio contrato.

Así de entrada, tienes al menos tres pasos que pensar:

1.- Hay un derecho de opción al cual se le pone un precio. En este caso 20.000 € o la cantidad que sea. Esto en el arrendador es una ganancia patrimonial que NO deriva de transmisión, y hay que integrarlo como ingreso en Base Imponible General y en el período impositivo en que tiene lugar la alteración del patrimonio, normalmente cuando se formaliza el contrato. Se pueden deducir gastos. En este punto de la opción de compra (cobrar la opción) el arrendador debe andarse con cuidado, y hacer números, porque es un dinero que como va en la Base Imponible General le puede incrementar mucho el Tipo, y podría tocarle pagar ese año a las arcas públicas bastante más de lo habitual.

2.- Las rentas del alquiler. Son rendimientos de capital inmobiliario. Se declaran en IRPF como un alquiler normal por los años que dure.

3.- Finalmente el inquilino decide optar y comprar.  Entonces la transmisión del inmueble se considera una nueva  alteración patrimonial. Para el arrendador puede ser ganancia o perdida, y se imputa en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, pues se vende efectivamente. El importe se entiende que hay que declararlo en IRPF como Renta del Ahorro (Base Imponible del Ahorro).

No debemos olvidar que ademas del IRPF, el propio contrato de opción y el de arrendamiento están sujetos a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) pues se consideran dos negocios con dos hechos imponibles diferentes y si el alquiler es de local de negocio, oficina o despacho esta sujeto a IVA. Si el arrendador es empresa deberá declarar el ingreso en el Impuesto de Sociedades.

La carga y los inconvenientes no son pocos. Tal vez ello explique por qué una figura que funciona en otros países con normalidad y frecuencia es bastante raro verlo por España. Aquí te compras una piso, tu vivienda habitual, una de las decisiones mas importantes que harás y lo haces casi a ciegas, no se facilita el alquilar y si es la casa que pensabas poderla comprar, no. Vemos pues como la fiscalidad modifica tu forma de vida, y en casos como estos no te ayuda como comprador, más bien la empeora, ya que no es atractivo para los propietarios usar esta figura. Los únicos que parecen haber intentado el salto con mayor energía han sido algunas entidades bancarias para intentar quitarse de en medio tanto activo tóxico, y algunos alquileres de negocio, por ejemplo lo he visto en farmacias. La duda es si les ha ido bien. No hay muchos datos.

El sector inmobiliario siempre da bastantes preocupaciones, si no tienes piso porque lo necesitas para vivir y si por fin lo tienes porque que te cobran por todas partes.

gato alquilado

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