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En el capítulo anterior (ver aquí),  realizabamos una introducción al negocio del alquiler desde el punto de vista de un casero individual que tributa sus ingresos vía IRPF. Pero nuestro casero prospera, tiene ya muchos pisos en alquiler, tal vez locales y plazas de garaje y sus amigos y familiares le dicen que ya puestos es mejor “montar” una SL, que han oído que se paga menos impuestos. ¿Será verdad?. Veamos.

Cuando eres persona física se pagan impuestos de manera progresiva, más ganas más pagas en cantidad y en porcentaje. Así, vía IRPF se puede empezar pagando en torno al 19% de los ingresos, pero si gano mucho más puedo tener que pagar hasta un 45% de dicho ingresos. Uff!! que duro ¿verdad?. Como Sociedad Limitada en cambio, se gane mucho o poco, de lo que gane se pagará a Hacienda, con carácter general, un 25%. Si lo comparo con el 19% es más; pero si lo comparo con el 45% resulta tentador el cambio. Y esto es lo que suelen valorar esos familiares y amigos bienintencionados que nos dicen que hacer con nuestras vidas y negocios.

Pero ay!!, no es tan simple, se deben tener en cuenta algunos datos más. Es básico valorar el volumen de beneficios y qué se va a hacer con dicho beneficio. Se dice que a partir de los 50.000€ suele interesar dar el salto a un SL, pero téngase en cuenta que si ese beneficio no permanece en la empresa y va al socio, entonces…el socio pagará en su IRPF por el dinero recibido de la SL… y al final tanta vuelta legal será para nada.

Nuestro casero sigue confuso. Normal. Y es que comparar impuestos, no es la respuesta. Si para tomar mi decisión de montar o no una SL me centro sólo en la obsesión de “pagar menos a Hacienda” estaré tomando un camino equivocado. Porque el cambio implica además del gasto/coste fiscal otras consecuencias jurídicas que en algún momento pueden llegar a ser incluso más importantes que “pagar menos a Hacienda”. La fiscalidad es una variable de la ecuación, pero no resuelve toda la ecuación.

Hay que valorar también el asunto de la seguridad jurídica. En una S.L. hay un escudo protector de patrimonio personal. La responsabilidad de cada uno de los socios se limita al capital aportado. No es así si se está operando como particular. La posibilidad de perder los bienes como particular por causa de las deudas que genere en mi negocio debería ser un asunto más importante que el problema fiscal. En principio, en los caseros sensatos esta suele ser la causa del salto a la SL. Proteger su patrimonio.

Otro factor a tener en cuenta es…hacia donde vamos o ¿qué pretendo conseguir con mi negocio?. Si tengo un alquiler con un estudiante plantearme el salto a una SL es un sin sentido, ya que no olvidemos que una SL tiene ademas de los gastos de constitución unos gastos de mantenimiento y unas obligaciones contables en los que aquí ahora no vamos a entrar pero que se podrían comer los escasos beneficios. Ahora bien, si tengo muchos inmuebles o locales y comienzo a dirigirme a grandes y medianas empresas o a centrarme en ellos como clientes, tan sólo por imagen de marca tal vez pudiera convenir dar el salto a la SL. No se negocia igual de empresa a empresa que cuando eres un autónomo. Cierto, no tiene por qué, si has conseguido darle imagen de marca a tu nombre o apellido y se te reconoce en el sector como “casero de calidad”, podrías seguir como particular. Sabemos no es lo mas habitual. Lo mas corriente es aquí montar la SL y generar toda la imagen de marca en el sector inmobiliario hacia la empresa creada.

Antes se decía que saltar a una SL facilitaba el acceso al crédito bancario. Hoy no es así. Han cambiado los créditos, los bancos, y el sector inmobiliario está todavía bajo sospecha. Así que si se piensa dar el salto es muy conveniente conocer antes el tratamiento que va a dar “nuestro banco” a la nueva SL que pretendemos iniciar.

Si la carga de trabajo es enorme, plantearse la posibilidad de ayuda es a veces más fácil desde una SL, los socios tienden a regular toda su actividad. Y eso da estabilidad. Si se elige bien al socio, claro es.

Con todo ello quiero decir lo que ya he dicho. No es conveniente mirar sólo y exclusivamente al aspecto fiscal para decidirse por una SL que gestione los alquileres o seguir como particular.

Bien. Por la razón que haya sido montamos una sociedad para seguir con nuestro negocio de alquileres. ¿Como vencer y optimizarla fiscalmente?.

En este caso hay que saber que el 28 de diciembre de 2012 se publicó la Ley 16/2012, que permitía la aplicación del régimen fiscal especial de entidades dedicadas a arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades (IS). Lo que nos interesa aquí está el art 48 y art. 49 de la LIS.

Se trata de un régimen optativo, si se cumplen ciertos requisitos se puede elegir entrar en él y hay que solicitarlo, se aplica a las entidades que tengan, como actividad económica principal, el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, y es compatible con la realización de otras actividades complementarias que haga la empresa y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez trascurrido el período mínimo de mantenimiento.

El principal beneficio del régimen consiste en una bonificación del IS que asciende, con

carácter general, al 85% de la cuota del IS derivada de las rentas resultantes del alquiler de viviendas, (de tal forma que estas rentas tributan a un tipo efectivo del 4,5% por este Impuesto).

Deben de cumplir los siguientes requisitos:

1) Las viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento ha de ser en todo momento igual o superior a 8 (antes con la vieja ley eran 10 viviendas el mínimo).

2) Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años, (antes eran 7 años). El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.

3) Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido. (se mantiene igual)

4) “En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, o, alternativamente del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación”. Uys, que lio. ¿Esto qué significa?, pues que si tu empresa ademas de alquileres tiene otras actividades, para poder optar por este régimen especial, al menos, el 55% de las rentas de la entidad deben tener derecho a bonificación, es decir, que el 55% de las rentas provenga de esos alquileres.

Además de los requisitos mencionados más arriba, no hay que olvidar que la ley exige, además, que las viviendas hayan sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad ( LIS art.48 ). Por tanto, las viviendas poseídas en virtud de cualquier otro título jurídico, ya sea un usufructo, un derecho temporal de explotación, un arrendamiento, etc., no son aptas para aplicar este régimen especial.

Entre lo que se mantiene de la antigua legislación y lo que ha cambiado parece que el régimen ha mejorado algo. Aunque nuestro casero no sólo debe tener en cuenta el Impuesto de Sociedades para ver si interesa estar en este régimen. Hay que valorar también el IVA en estas operaciones y decisiones…. “Ummm…¿El IVA?, pero si el IVA aquí no pinta nada, el arrendamiento de viviendas es una actividad exenta de IVA”. Si. Este es un error muy común. Precisamente por eso hay que pensarlo. Veamos.

Al estar exentos de IVA también se limita a la empresa el derecho a la deducción del Impuesto soportado. Es decir, cuando se adquiere una vivienda para destinarla al arrendamiento, el IVA soportado no podemos luego quitárnoslo de encima a través del mecanismo de la deducción y por tanto se convierte en un coste efectivo de la compra, normalmente es un 10%. Habría maneras de reducir ese coste, obteniendo el tipo super-reducido del 4%. Pero ese movimiento fiscal no vale para todas las entidades, por ejemplo las que pretendan hacer promociones propias para luego alquilarlas lo tendrían más difícil.

Por todo ello es muy importante una adecuada planificación fiscal, ya que los costes indirectos podrían reducir e incluso eliminar el ahorro de este régimen fiscal especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.