Etiquetas

, , , , ,

Son muchos, y más ahora, los propietarios de pisos que deseando ponerlos en alquiler o teniéndolos ya en el mercado se plantean si fiscalmente les conviene más montar alguna estructura jurídica tipo S.L. para la gestión de los pisos o bien dirigir su negocio como personas físicas. Las posibilidades que ofrece el ordenamiento fiscal español a día de hoy (Agosto 2017) son varias, ¿cual elegir?

Dos caminos 2

El casero y el IRPF

Los dueños o dueñas de pisos que comienzan y que en principio sólo cuentan con un inmueble para alquilar suelen tributar sus ingresos en IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. ¿Qué es eso?, pues una definición y una categoría donde la ley dice que deben declararse los ingresos por alquiler. “Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario”. Lo importante aquí es la cuantificación del rendimiento, y dicho rendimiento se obtiene restando de los ingresos por alquiler los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones. Por tanto…¿Cuales son esos gastos deducibles y esas reducciones?

Los Gastos Deducibles en los alquileres los regulan los art 23.1.a) de la LIRPF y art. 13 del Reglamento. En realidad, más que una lista cerrada de casos lo que hay es una regla, y es que serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los alquileres. Se consideran incluidos, entre otros, por ejemplo:

*Intereses y gastos de financiación: Si existe un préstamo para pagar la vivienda, se deducirán los intereses del mismo, no la amortización de capital.

*Gastos de conservación y reparación. Pues eso, pintura, arreglo, puertas de seguridad, sustituir calefacción. Pero ojo, no son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes. ¿Por qué?, porque al ampliar por ejemplo la casa estamos incidiendo en el valor de adquisición y esa recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones. Se pueden amortizar tanto el inmueble como las instalaciones y los muebles que se alquilan con la vivienda, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

*Tributos y recargos no estatales, y también las tasas y recargos estatales: IBI, las tasas por limpieza, de recogida de basuras, de alumbrado… No se podrán deducir multas fiscales.

*Saldos de dudoso cobro. Siempre que se justifiquen.

*Otros gastos deducibles habituales serían las primas de seguro, servicios personales o profesionales. Siempre que cumplan el requisito de ser necesarios.

Hay un límite a los gastos deducibles, y es que no podemos deducir mas de lo que ingresamos. Parece obvio, pero imaginemos que ingresamos 10.000€ y hemos gastado en reparaciones 12.000€. Esos 2.000€ de más los podremos deducir como gasto en los 4 ejercicios posteriores.

Más arriba se ha hablado ya dos veces de las Amortizaciones. Veamos. La vivienda sufre una depreciación efectiva de su valor que se calcula de manera objetiva aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores, a saber, o bien consideramos el coste de adquisición satisfecho o  bien el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. La cantidad mayor de ellas es la que debemos tener en cuenta. Normalmente será mayor el precio de compra, pero no siempre.

Ejemplo básico de amortización:

En el recibo del IBI aparece desglosado el valor catastral total del inmueble, aparece el valor de construcción y el valor del suelo. Imaginemos que el porcentaje que supone el valor del suelo sobre el valor catastral es del 60%. Entonces, al valor de compraventa que fue de por ejemplo de 200.000 euros hay que restarle ese mismo porcentaje, el 60% que supone el valor del suelo, que en este ejemplo sería 120.000. Y de 200.000-120.000 nos daría 80.000 y es a esta última cantidad de 80.000 que aplicamos el 3% de deducción, es decir nos daría 2.400€ a amortizar.

Los enseres, (muebles de cocina, por ejemplo), también se pueden amortizar. Para ver el tratamiento de la amortización de enseres (muebles, lavadoras…etc) ver la consulta de la DGT aquí.

Paramos,  y vemos que tenemos ya una estructura, una igualdad, una ecuación.

Ingreso Anual menos Gastos deducibles y Amortizaciones= Rendimiento Neto Del alquiler.

Sobre el Neto anteriormente obtenido caben, además, practicar reducciones (Art 23.1.b LIRPF). Así, tenemos la conocida reducción por vivienda habitual. Y así, siempre que se trate de la vivienda habitual del inquilino resultará que el casero podrá practicar sobre el rendimiento neto positivo una reducción del 60% cualquiera que sea la edad del inquilino. Ha desaparecido la reducción del 100% para inquilinos menores de 30 años.

Ejemplo:

Ingresos……………………. 12.000€/año
Gastos Deducibles………..6.000€
Amortizaciones……………2.400€
Neto………………………………3.600€
Además como el piso/casa es vivienda habitual del inquilino reduzco el 60% a esos 3600 netos, su 60%  son 2.160 y por tanto declararía en IRPF (3.600-2.160)=1.440€.
También, aunque no es lo habitual, es bueno saber que una vez practicada la reducción del 60% se puede aplicar la reducción del 30% del rendimiento neto resultante en los siguientes supuestos:

a) Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen a un único periodo impositivo.

b) Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo (traspasos, indemnizaciones o cesión de derechos).

planta

 

Gestión del alquiler como actividad económica.

A los propietarios que se dedican al alquiler de viviendas, oficinas o locales les puede también interesar gestionar sus alquileres como una actividad económica. En otras palabras, se tributa vía IRPF pero evitan que el beneficio obtenido tribute como rendimientos del capital inmobiliario y, se les abre la posibilidad de beneficiarse de exenciones en el Impuesto del Patrimonio y de bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

¿Qué significa esto último?. Pues que no tendrás que tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dichos inmuebles. Que si donas los inmuebles a tus hijos o se los dejas en herencia, éstos podrán disfrutar de una reducción del 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Sirve pues la modalidad para planificar el futuro, para montar un vehículo fiscal interesante para los herederos. Aunque como las leyes cambian tanto la planificación es cada vez más difícil, y aparentemente y dependiendo de la Comunidad Autónoma de residencia no es una opción muy interesante, excepto quizá si se está obligado ya a pagar Impuesto del Patrimonio. Para viviendas básicamente es ahí donde terminan las ventajas de gestionar los alquileres como actividad económica.

Pero no ocurre así en caso de alquileres de oficinas. Y es que para el caso de arrendamientos de locales no podemos aplicarnos las reducciones del 60%  por no ser arrendamientos para vivienda habitual, y aquí si resulta más interesante poder calificar los rendimientos como de actividad económica, ya que tendremos una serie de gastos deducibles que de otro modo no podríamos aplicar, por ejemplo servicios exteriores de publicidad, gastos de oficina, sueldos y salarios, seguridad social, consumos de explotación, provisiones…Así que, si estamos pensando en alquilar locales o pisos donde se instalen empresas o profesionales tal vez nos interese darle una vuelta a esta posibilidad.

¿Cómo saltar a esta modalidad dentro del IRPF si se es un particular?.

Según Hacienda, además de los modelos de impresos correspondientes y la comunicación de tal actividad, era necesario tener al menos un empleado y un local destinado a ejercer el negocio de alquiler.

Pero, según el Tribunal Supremo, “querer reducir la actividad empresarial a la necesidad de tener empleados y local…no es correcto, ya que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados un dato a tener en cuenta, pero no lo esencial”. Para el Supremo lo importante es que realmente se ejerza una actividad de alquiler, que exista una carga de trabajo real para generar los ingresos, y que no se trate de un entramado ficticio o artificial. Admite cualquier medio de prueba, no es necesario pues tener un local. La reforma de 2016 elimina la necesidad de tener local destinado a tal fin. Pensemos que se puede tener un local y la actividad que aparentemente se haga allí ser mas ficticia que un billete de 3 euros. Se atiende pues al fondo, y en realidad tanto la Agencia Tributaria y especialmente los tribunales analizan caso por caso.

Continúa en: El Dilema del Casero (II).  El Casero monta una Sociedad.

Anuncios