La Aventura Fiscal del Alquiler con Opción a Compra

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El viernes pasado en un foro de fiscalidad alguien preguntaba por este asunto. Precisamente había estado con un caso parecido unos días antes y como ayer estaba aburrido viendo llover contesté, después me di cuenta que podía usar mi respuesta para el blog que tengo algo abandonado,  así que aquí lo pongo y lo amplío un poco.

opcion

Decía allí (en el foro) que, la fiscalidad del alquiler con opción a compra es un poco engorrosa ya que al menos hay que “deconstruirla” en tres partes, y HAY que tener en cuenta las estipulaciones y cláusulas del propio contrato.

Así de entrada, tienes al menos tres pasos que pensar:

1.- Hay un derecho de opción al cual se le pone un precio. En este caso 20.000 € o la cantidad que sea. Esto en el arrendador es una ganancia patrimonial que NO deriva de transmisión, y hay que integrarlo como ingreso en Base Imponible General y en el período impositivo en que tiene lugar la alteración del patrimonio, normalmente cuando se formaliza el contrato. Se pueden deducir gastos. En este punto de la opción de compra (cobrar la opción) el arrendador debe andarse con cuidado, y hacer números, porque es un dinero que como va en la Base Imponible General le puede incrementar mucho el Tipo, y podría tocarle pagar ese año a las arcas públicas bastante más de lo habitual.

2.- Las rentas del alquiler. Son rendimientos de capital inmobiliario. Se declaran en IRPF como un alquiler normal por los años que dure.

3.- Finalmente el inquilino decide optar y comprar.  Entonces la transmisión del inmueble se considera una nueva  alteración patrimonial. Para el arrendador puede ser ganancia o perdida, y se imputa en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, pues se vende efectivamente. El importe se entiende que hay que declararlo en IRPF como Renta del Ahorro (Base Imponible del Ahorro).

No debemos olvidar que ademas del IRPF, el propio contrato de opción y el de arrendamiento están sujetos a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) pues se consideran dos negocios con dos hechos imponibles diferentes y si el alquiler es de local de negocio, oficina o despacho esta sujeto a IVA. Si el arrendador es empresa deberá declarar el ingreso en el Impuesto de Sociedades.

La carga y los inconvenientes no son pocos. Tal vez ello explique por qué una figura que funciona en otros países con normalidad y frecuencia es bastante raro verlo por España. Aquí te compras una piso, tu vivienda habitual, una de las decisiones mas importantes que harás y lo haces casi a ciegas, no se facilita el alquilar y si es la casa que pensabas poderla comprar, no. Vemos pues como la fiscalidad modifica tu forma de vida, y en casos como estos no te ayuda como comprador, más bien la empeora, ya que no es atractivo para los propietarios usar esta figura. Los únicos que parecen haber intentado el salto con mayor energía han sido algunas entidades bancarias para intentar quitarse de en medio tanto activo tóxico, y algunos alquileres de negocio, por ejemplo lo he visto en farmacias. La duda es si les ha ido bien. No hay muchos datos.

El sector inmobiliario siempre da bastantes preocupaciones, si no tienes piso porque lo necesitas para vivir y si por fin lo tienes porque que te cobran por todas partes.

gato alquilado

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La Dragona Plusvalía. Un Casi Cuento de Navidad

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La realidad supera siempre a la ficción. Y este será un cuento muy real. Amigo, si compró su vivienda entre entre 2001-2008, fecha de la burbuja, y resulta que la vende ahora debería seguir leyendo….y si no….también

Erase una vez en un reino remoto que los Ayuntamientos tenían una Dragona llamada Plusvalía. Con la que asustaban y exprimían a sus ciudadanos, los empobrecían. Y lo hacían de muy mala fe pues aún sabiendo el mal que producían no tenían ninguna intención de remediarlo, más bien culpaban a los políticos de la capital del reino mientras ignoraban las quejas de sus ciudadanos y mantenían un impuesto injusto y confiscatorio…pero un día…

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En un juzgado de lo contencioso administrativo de San Sebastián se discutía sobre el impuesto de plusvalía del Ayuntamiento de Irún. Se aplicaban las normas forales del Pais Vasco, pero la verdad es que se discutía sobre lo mismo en toda España. A saber ¿Por qué pagar un impuesto cuando en realidad hemos tenido pérdidas?. Recordemos que el famoso impuesto de Plusvalia (Municipal) se calcula en función del valor catastral de los inmuebles y de los años durante los que el propietario ha sido titular. No sobre valor real de mercado ni sobre la ganancia obtenida.

Y por ello, el juzgado de San Sebastian dijo que eso era muy injusto. Ya que la ley del impuesto establece una ficción de incremento de valor que, además, impide al particular toda prueba en contrario. La cosa saltó a la prensa generalista del reino y por fin la gente del lugar pudo abrir un poco las ventanas para ventilar el olor a basura que hacia ya tiempo venían soportando.

Poco después. El pasado 16 de febrero 2017 el Tribunal Constitucional resolvió la inconstitucionalidad del impuesto en Gipúzkoa cuando en la transmisión de un inmueble se hubiera vendido con pérdidas. Se caía el andamiaje, la Plusvalía herida de muerte se fue a su cueva a negar la realidad y dar zarpazos a todo el que pasara por allí. Pero el 11 de Mayo el Tribunal Constitucional extiende esta doctrina a todo el territorio común. La sentencia que vincula a todo el territorio común es la núm. 4864-2016 promovida por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 1 de Jerez de la Frontera. Y la encuentras pulsando Aquí

Así, el mensaje corrió de boca en boca y la gente del lugar se quedó con esta frase. “Si hay pérdidas en la venta no hay que pagar plusvalía”. Repetían felices en la plaza del pueblo. Vivan los jueces!!!, decían los mas entusiastas.

Entonces surgió una duda. ¿Cuando se considera que hay pérdidas? ¿como pruebo esas pérdidas?. ¿y si hay beneficio pero es poco?, o ¿si hay beneficio pero no tanto como los ayuntamientos estipulan en sus normas de cobro? o ¿y si no se logra probar la perdida?…. Ha, ha, ha, reía la Dragona Plusvalia, ahora les tengo de nuevo y les achicharrraré con mi fuego. Pensaba ella en su negra cueva relamiéndose de gusto.

Pero no. Enseguida los tribunales corrieron a apagar las llamas.

Si estamos hablando de una persona física se puede uno apoyar en el Informe del valor del suelo emitido por la Junta de Castilla y León que apoya la sentencia estimatoria del TSJ de Castilla y León de fecha 10 de junio del 2016. Y también usar el criterio establecido en la Sentencia de Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ Comunidad Valenciana, de 14 de septiembre de 2016 (sentencia número 520/2016), por la que anula una liquidación de dicho impuesto efectuada por el Ayuntamiento de Paterna (Valencia). La sentencia valenciana viene a decir que basta que las cantidades vengan recogidas en las escrituras publicas para que esto sirva de prueba al contribuyente. Las propias escrituras, que no podemos olvidar que son documentos públicos con garantías notariales, bastan para acreditar la depreciación del bien.

Las empresas lo tienen algo más difícil pues habrá que acudir a la prueba pericial y además examinar los balances de la sociedad que refleja la operación. La prueba pericial puede ser muy diversa: informes de técnicos independientes, informes del valor del suelo emitido por organismos públicos y también informes de tasadores.

En ambos casos sean personas o empresas, desde luego cuanto más elevadas sean las pérdidas del contribuyente más fácil será que se pruebe la ausencia del hecho imponible.

Con estas sentencias la gente recuperó el valor, cuchicheaban en voz baja y se animaban entre ellos para infundirse valor, reclamar y acabar con la malvada Dragona.

Y aquí no acabó la cosa. Resultó que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), en una sentencia de agosto -tres meses después de que el Tribunal Constitucional dijera que la venta en perdidas o generaba el impuesto-, dío un paso más, anulaba la plusvalía en la que el contribuyente no había probado suficientemente la existencia de la pérdida, y consideró que mientras el legislador no regulase el nuevo régimen legal aplicable —y, en concreto, se determine la forma en la que se debe cuantificar el impuesto—, las liquidaciones de la plusvalía municipal giradas con base en una normativa declarada nula e inconstitucional son nulas de pleno derecho.

Es decir, el TSJM considera que, al declarar inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4, de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que son los que regulan el cálculo de la base imponible del impuesto en caso de venta, los Ayuntamientos se han quedado sin herramienta legal para medir y por tanto cuando se produce la transmisión de un inmueble de naturaleza urbana no se puede cobrar nada pues la legislación en la que se basan es inconstitucional. A partir de ahí, y hasta que no tengamos nueva ley. Los jueces no deberían ya entrar a valorar si hubo o no perdidas, simplemente no hay ley válida que aplicar.

Recordemos queridos niños, en Irun se lo tomán en serio y van y protestan, en Jerez toman el testigo y se van al Constitucional, la sentencia del constitucional pone orden y dice que para casos de venta con pérdida se estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, y que eso viola el principio de capacidad económica del art. 31.1 de la Constitución. En Castilla-Leon sacan datos que benefician a los ciudadanos. El tribunal valenciano sale en su apoyo y dijo que servía con la escritura para poder probar y que si había escrituras se invertía la carga de la prueba siendo el ayuntamiento el que debía probar que hubo ganancias. EL TSJ en Madrid ademas declara inconstitucionales las normas que sirven para regular la cuantía del impuesto. Jaque Mate. Eso es trabajo en equipo, la Dragona fue encadenada.

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Y ahora no hay ley, hay un vacío legal. ¿Qué hacer? ¿Sale caro reclamar?. ¿Cómo se hace?

La Dragona que es muy suya y de entrada no devuelve el dinero. Asi que el que no reclame no cobra. Una pena que los alcaldes no ejerzan su responsabilidad y en vez de poner trabas pusieran canales de reclamación para sus ciudadanos. (Tal vez pase en el reino de Dinamarca). Aquí no. Hasta la fecha aquí no hay protocolos de parada ni de devolución, excepto el Ayuntamiento de Málaga que si ha anunciado devoluciones. Aunque parece que ahora está por ver.

Así que por ahora, la reclamación se puede tramitar directamente en el Ayuntamiento correspondiente y si hay una respuesta positiva no costará nada, pero si les obligan a acudir a lo contencioso-administrativo tendrá un coste en abogado y procurador, además del gasto en una conveniente tasación o una fundamental escritura que pruebe que se ha producido una pérdida. Se piensa que si la diferencia entre lo que fue y lo que debió ser supera los 2.000€ compensa reclamar en vía judicial.

El plazo es importantísimo. Hay que valorar si se está en el periodo máximo de cuatro años desde que pagó la plusvalía, si el abono se hizo antes estaría prescrita la posibilidad de reclamar. Hay recopilar datos que acrediten el pago de las plusvalías y la fecha.

Con esos documentos el ciudadano podría reclamar al ayuntamiento la cantidad abonada por la plusvalía mediante un simple escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Si este rechaza la solicitud, entonces tendrá que presentar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa y si se desestima puede iniciarse un procedimiento judicial.

Paso a paso en un reclamación con pérdidas que es la más clara, sería así:

1) Escrito/Solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos en el Ayuntamiento donde pagó el impuesto. Dejando clara la cantidad reclamada.

2) Si el Ayuntamiento rechaza la solicitud. En el plazo de 30 días hay que presentar un Recurso de Reposición ante el órgano que dictó o bien una Reclamación Economico-Administrativa ante el Tribunal Economico-Administrativo Municipal competente. Aparece una doble vía porque aquí el Recurso de Reposición es potestativo, se puede prescindir de ello e irse directamente a la reclamación en el Contencioso-Administrativo.

3) Si se desestima el recurso o la reclamación se agota la vía administrativa y se abre la vía judicial. En dos meses de plazo hay que presentar recurso contencioso administrativo en el Tribunal Superior de Justicia.

4) El TSJ en principio está obligado por el Constitucional a resolver positivamente, y con los intereses correspondientes. Pero ojo al plantear la reclamación no vaya a ser que al final nos condenen en costas.

5) Documentos necesarios
Documentación acreditando el pago del impuesto.
Documentación acreditando la pérdida económica sufrida por el traspaso.
Documento que acredite la pérdida del valor de terreno (un Informe Tecnico es lo recomendable).
Las escrituras de compra y de venta.

En una reclamación del impuesto donde haya habido ganancias entiendo que se dan los presupuestos legales y jurisprudenciales para ganarlo, pero sed prudentes queridos amigos, que con los Dragones, incluso cuando parecen más inofensivos…nunca se sabe.

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El Dilema del Casero (II). El Casero monta una Sociedad

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En el capítulo anterior (ver aquí),  realizabamos una introducción al negocio del alquiler desde el punto de vista de un casero individual que tributa sus ingresos vía IRPF. Pero nuestro casero prospera, tiene ya muchos pisos en alquiler, tal vez locales y plazas de garaje y sus amigos y familiares le dicen que ya puestos es mejor “montar” una SL, que han oído que se paga menos impuestos. ¿Será verdad?. Veamos.

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El Dilema Fiscal del Casero (I).

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Son muchos, y más ahora, los propietarios de pisos que deseando ponerlos en alquiler o teniéndolos ya en el mercado se plantean si fiscalmente les conviene más montar alguna estructura jurídica tipo S.L. para la gestión de los pisos o bien dirigir su negocio como personas físicas. Las posibilidades que ofrece el ordenamiento fiscal español a día de hoy (Agosto 2017) son varias, ¿cual elegir?

Dos caminos 2

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Flat Tax. La Tarifa Plana Fiscal. (I)

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Estando como estamos en plena Campaña de Renta, liquidando todos sin ganas el IRPF, parece interesante hablar de otros modelos existentes a la hora de recaudar impuestos. Hoy profundizamos en el Flat Tax, (impuesto plano), que traducimos como Tarifa Plana Fiscal o también Tipo Impositivo Único. Sigue leyendo

Deducir por Invertir. BAM!! el MAB

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Invertir dinero tiene beneficios fiscales. ¿Conoce esos beneficios de los que puede aprovecharse?.

La compra de acciones de empresas no es sólo una fórmula para invertir en proyectos empresariales y esperar, con el tiempo, que nuestro patrimonio aumente. No. Hay también ventajas inmediatas para un patrimonio bien gestionado. Son las ventajas fiscales. Y es que además de la tributación general de las acciones de empresa típicas del IBEX35 o de famosos Mercados Internacionales que tienen su regulación, la legislación española prevé otras formas menos conocidas de inversión que tienen añadido cierto atractivo fiscal.

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Fiscalidad Productos Financieros (II). ETFs

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Aunque los ETFs son mayormente utilizados por inversores institucionales. Es cierto también que los ETFs están de moda en el mundillo de los inversores españoles, comienza a introducirse con fuerza como herramienta para gestionar patrimonios. La industria de la gestión pasiva y productos indexados les atrae. Son baratos a la hora de entrar. Se ahorra en comisiones. Se oye cada vez más ETFs, ETCs -para materias primas-, ETNs -para bonos y obligaciones-. Hoy nos centramos en los ETFs que nos servirá para entender todos los demás.

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Fiscalidad del No Residente en España. Alquiler de Pisos.

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En pleno siglo XXI, es una obviedad hacer referencia al proceso de internacionalización que, desde finales del siglo pasado, ha experimentado la economía mundial. Sin embargo, hay algo que suele pasar desapercibido a la mayoría. Que suele ser poco estudiado incluso por el sector de los asesores fiscales. Se tiende a desatender a la hora de planificar estrategias de rentabilidad que los No Residentes en España también pueden estar sujetos al pago de impuestos en España.

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Fiscalidad Productos Financieros (I). Dividendos.

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Hay quien mira al dividendo como una manera de premiar al inversor en bolsa por parte de las empresas. En realidad, el dividendo es un reparto del beneficio que distribuye la empresa entre los accionistas de la misma, y la principal vía de remuneración que tienen los accionistas como propietarios de una sociedad. Fiscalmente el rendimiento de los dividendos tributan como rendimientos del capital mobiliario en la base imponible del ahorro. Veamos de cerca los detalles fiscales.

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Introducción al Trust. Su Fiscalidad en España.

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El Trust es una construcción jurídica que por su naturaleza, complejidad y posibilidades de configuración respecto a la designación del beneficiario final, se puede usar como un instrumento de planificación fiscal que, según la modalidad elegida, podría dar lugar a un retraso en la tributación de las rentas que afluyen a dicho Trust. Es una institución de origen anglo y ello implica grandes dificultades para determinar el tratamiento fiscal en países de Derecho Continental como España. Desde 2008 se han planteado un total de ocho consultas vinculantes a la Dirección General de Tributos. Y aquí se pueden leer para hacernos una idea de casuística (basta poner la palabra TRUST en la casilla “Cuestión-Planteada”).

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